Die wichtigsten Informationen zu den besten Bauzinsen und der Restschuldberechnung

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Die wichtigsten Informationen zu den Bauzinsen, den Finanzierungsnebenkosten und zur Restschuldberechnung

Grundsätzlich sollte man bei einem Vergleich der Bauzinsen von verschiedenen Kreditanbietern immer den effektiven Jahreszins vergleichen.

Bauzinsen
Der sogenannte Nominalzins bezieht sich lediglich auf den Nominalbetrag des Darlehens und lässt etwaige Kosten aussen vor, die bei der Auszahlung des Darlehens in Abzug gebracht werden.
Dagegen bezieht sich der effektive Jahreszins auf den nach Abzug der meisten Kosten tatsächlich zu Auszahlung gelangenden Darlehensbetrag.

Der effektive Jahreszins der gibt also Auskunft darüber, wie hoch der Zinssatz ist, den man für den tatsächlich zur Auszahlung gelangenden Darlehensbetrag zahlen muss. In die Berechnung des effektiven Jahreszinses fließen sowohl die vom Kreditgeber erhobenen Zinsen als auch zinsähnliche Kosten und Verrechnungsmethoden ein.

 

Die Kosten die konkret in die Effektivzinsberechnung einfließen hat der Gesetzgeber genau geregelt

Als solche wären zu nennen: das Disagio, Bearbeitungsgebühren, Vermittlerprovision, der Nominalzins, die Anzahl der jährlichen Raten und die Art der Zins- und Tilgungsverrechnung. Soweit sich ein etwaiges Disagio nicht auf die volle Laufzeit des Darlehens verteilt, sondern nur auf einen begrenzten Zinsbindungszeitraum, spricht man vom sogenannten anfänglichen effektiven Jahreszins, der bis zum Ablauf des ersten Zinsbindungszeitraums gilt.

Wenngleich der effektive Jahreszins bereits einen relativ guten Vergleichsmaßstab für Bauzinsen darstellt, so ist dessen Aussagewert doch begrenzt. Das kommt daher, dass in die Berechnung des effektiven Jahreszinses eben nicht sämtliche, sondern nur die meisten Kostenfaktoren eingehen, welche dem Kreditnehmer durch den Kreditgeber auferlegt werden.

Nicht in die Berechnung des effektiven Jahreszinses gehen zum Beispiel Schätzkosten, Kontoführungsgebühren, Bereitstellungszinsen und Teilauszahlungszuschläge ein. Derartige Kosten müssen also gesondert verglichen werden.
Leider lässt sich häufig feststellen, dass Kreditgeber mit niedrigen Nominal- und Effektivzinsberechnungen locken und dann bei solchen Kostenfaktoren, die nicht in die Effektivzinsberechnung eingehen, dafür umso kräftiger zulangen.

Die Restschuldberechnung ist abhängig von den Bauzinsen

Daher empfiehlt es sich eine sogenannte Restschuldberechnung vornehmen zu lassen, in welche auch solche Kostenfaktoren Eingang finden, die bei der Effektivzinsberechnung unberücksichtigt bleiben. Dabei sollt man sich jedoch nicht erschrecken, wenn man bei der Betrachtung der Restschuldberechnung feststellt, dass der Schuldenstand selbst nach Jahren noch überraschend hoch ist.

Das hängt damit zusammen, dass die Darlehensraten sich bei gleicher Höhe aus unterschiedlich hohen Bauzins- und Tilgungsanteilen zusammensetzen, deren Verhältnis zueinander sich während der Laufzeit des Darlehens ständig verändert.

Während die ersten Darlehensraten fast ausschließlich aus Zinsanteilen bestehen, setzen sich die letzten Darlehensraten beinahe ausschließlich aus Tilgungs- und kaum aus Zinsanteilen zusammen. Dies bedeutet das mit ständig geringer werdender Restschuld sich die Zinslast verringert und die Tilgung beschleunigt wird.  

Zinsen, Tilgung, steuerliche Förderung und Nebenkosten sind wichtige Aspekte der Baufinanzierung. Um hier keine teuren Fehler zu machen, sollte ein Bauzins Vergleich von einem erfahrenen Experten eingeholt werden.

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