Was man zum Hypothekenvergleich wissen sollte
Es gibt verschiedene Hypothekenvarianten, wie variable Hypotheken, Festhypotheken und Spezialmodelle, die nachfolgend näher erläutert werden sollen.
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Die variable Hypothek mit einer offenen Laufzeit ist die klassische Variante. Der Zinssatz ist hierbei abhängig vom allgemeinen aktuellen Zinsniveau. Die (zukünftige) Zinsbelastung kann daher nicht genau eingeschätzt werden, da niemand die Zinsentwicklung präzise vorhersagen kann. |
Geeignet ist die variable Hypothek insbesondere für Personen, die keine längerfristige Immobilienfinanzierung benötigen, weil beispielsweise durch den Verkauf eines Grundstücks demnächst zusätzliche Finanzmittel zur Verfügung stehen.
Bei einer Festhypothek steht der Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit vertraglich fest. Die Kreditnehmer können während der Laufzeit nicht von sinkenden Zinssätzen profitieren. Allerdings ist die zukünftige Zinsbelastung bekannt.
Die Laufzeiten liegen zwischen 1 und 10 Jahren, gewöhnlich werden Festhypotheken über 3 bis 5 Jahre abgeschlossen. Erwartet man steigende Zinsen oder steht die Zinssicherheit an vorderster Stelle, eignet sich die Festhypothek.
Die Spezialmodelle sind die Libor-Hypothek, die Stufenhypothek und die Kombi-Hypothek
Bei der Libor-Hypothek richtet sich der Hypothekenzins nach dem Euro-Geldmarktsatz (London Interbank Offered Rate). Je nach Kreditgeber wird der Zinssatz im Rhythmus von 3, 6 oder 12 Monaten angepasst. In der Regel kommt zu diesem Basiszinssatz noch eine individuelle Marge von 1 - 1,5 Prozent hinzu.
Die Zinsgestaltung gilt als transparent und marktgerecht, allerdings unterliegt sie großen Schwankungen.
Die Kreditnehmer können sich mit einem so bezeichneten Cap (Zinsdach) gegen steigende Zinsen absichern, dies ist bei einigen Kreditinstituten sogar Pflicht. Für die Absicherung muss eine Prämie geleistet werden.
Diese ist abhängig von der Höhe und der Laufzeit der Absicherung, um sie zu senken kann ein Minimalzins vereinbart werden. Will man direkt von fallenden Zinsen profitieren und kann man mit dem Risiko (höhere Zinssätze) bzw. mit der zusätzlichen Prämienzahlung leben, bietet sich diese Variante an.
Üblich ist auch die Stufenhypothek (abgestufte Hypothek). Bei dieser Variante verteilen sich die Zinszahlungen nach einem bestimmten Schlüssel über eine feste Laufzeit. Die zukünftige Zinsbelastung ist also überschaubar. Diese Variante wird oft von neuen Eigenheimbesitzern genutzt, denn sie können hiermit ihre Belastung in der Anfangsphase verringern und im Laufe der Zeit schrittweise anheben.
Hypothekenvergleich der verschiedenen Varianten
Die Kombi-Hypothek (Mix-Hypothek) kombiniert Elemente der variablen und der festen Hypothek. Ein Teil des Kredites ist festverzinslich, während sich der Rest nach dem Libor-Satz richtet. Die flexible Aufteilung ist normalerweise möglich, beispielsweise im Verhältnis 50:50. Damit kann der Kreditnehmer das Risiko beeinflussen.
Bei einem Hypothekenvergleich sind insbesondere die Hypothekenkonditionen wichtig, sie werden beispielsweise von der Liquidität des Antragstellers und von dem Verhältnis - Darlehensbetrag / Immobilienwert - beeinflusst. Je günstiger dieses Verhältnis ist, desto besser sind die Konditionen normalerweise.
Die Konditionen der verschiedenen Angebote, wie zum Beispiel Nominalzins, Effektivzins, Laufzeit, Sondertilgung etc., sollten miteinander verglichen werden.
Auch sollte man beim Hypothekenvergleich auf Kosten achten, die den Effektivzins nicht beeinflussen (Kontoführungsgebühren, Grundbuchkosten usw.)
Den Zinssatz beeinflussen beispielsweise die Beleihungshöhe, die Laufzeit, Sicherheiten und spezifische Faktoren (Bonität des Objektes und des Kreditnehmers etc.)
Zinsen, Tilgung , steuerliche Förderung und Nebenkosten sind wichtige Aspekte beim Hypothekenvergleich. Um hier keine teuren Fehler zu machen, sollten Vergleiche der Konditionen von einem erfahrenen Experten eingeholt werden.
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