Was man über offene Immobilienfonds wissen sollte
Immobilienfonds sind Investmentfonds, die für die Anleger die Möglichkeit bieten, sich auch mit verhältnismäßig geringen Anlagebeträgen an Immobilien zu beteiligen. Eine Variante dieser Fonds ist der offene Immobilienfonds. Die gesetzliche Regelung von offenen Immobilienfonds erfolgt im Investmentgesetz (InvG).
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Bei einem offenen Immobilienfonds handelt es sich um Grundstücks Sondervermögen mit mindestens 15 Grundstücken (Risikostreuung durch viele Objekte). Dieses wird von einer Kapitalanlagegesellschaft betreut, die dabei als Spezialkreditinstitut gilt und durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht kontrolliert wird. Die Kapitalanlagegesellschaft vertritt das Sondervermögen, dieses ist selbst nicht rechtsfähig. |
Die liquiden Mittel, welche dem offenen Immobilienfond gehören, verwahrt eine Depotbank. Diese gibt die Fondsanteile aus.
Aus den vielen kleinen Anlagebeträgen bildet sich ein größeres Kapitalvermögen. Mit den investierten Geldern werden hauptsächlich Immobilien erworben. In der Regel sind dies Gewerbeimmobilien (meistens Büro- oder Einzelhandelsobjekte), Gewerbegrundstücke oder Einkaufszentren in Ballungsgebieten und Großstädten.
Außerdem kann auch in Beteiligungen in- und ausländischer Grundstücksgesellschaften investiert werden. Das Ziel ist die Erwirtschaftung von Erträgen durch Wertsteigerungen der Objekte und Mieterträge und Immobilien auch für Kleinanleger börsentäglich verfügbar zu machen. In der Praxis ist eine Beteiligung schon ab ca. 50,- € möglich.
Offene Immobilienfonds Anteile können in der Regel zu jedem Zeitpunkt gekauft werden. Fondsanteile von offenen Immobilienfonds können im Regelfall, im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds, verkauft oder an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden. Deshalb investieren die Fondsmanager das Kapital nicht nur in Grundstücke und Gebäude, sondern auch in Zinspapiere oder ähnliche schnell verfügbare Anlagen.
Die Liquiditätsreserve von Immobilienfonds
Offene Immobilienfonds müssen eine Liquiditätsreserve von wenigstens 5% des Fondsvermögens halten. Sie darf aber maximal auf 49% steigen. Wenn die Liquiditätsreserve weniger als 5% des Fondsvermögens ausmacht, muss die Kapitalanlagegesellschaft den offenen Immobilienfonds zeitweilig schließen.
Im Fall das mehr Fondsanteile zurückgegeben werden als liquide Mittel existieren, darf der Immobilienfond Fremdkapital aufnehmen (belastet die Rendite) oder muss Immobilien verkaufen.
Offene Immobilienfonds setzen ihre Objekte zum Verkehrswert nach § 194 BauGb an. Unabhängige Gutachter prüfen die Mieterträge und die Kosten und stellen den Verkehrswert des Objektes fest. Ein offener Immobilienfonds darf seine Objekte jedoch nicht bzw. „nur unwesentlich“ unterhalb des festgestellten Wertes verkaufen. Müssen schnell viele Objekte veräußert werden, zum Beispiel wenn die Mittelabflüsse hoch sind, mindert der Verkaufsdruck den am Markt erzielbaren Preis. Wenn der erzielbare Preis unter den Verkaufswert sinkt, ist ein Verkauf nicht mehr zulässig. Dann müssen häufig die ertragsstarken Objekte verkauft werden, dies belastet die Rendite des Fonds jedoch weiter.
Ein Teil des Gewinns, den der offene Immobilienfonds erzielt, basiert auf den Wertsteigerungen der Objekte und ist in der Regel steuerfrei. Je nach Fond bildet dieser Teil circa ein Drittel des Gesamtgewinns. Die Gewinne aus Mieterträgen (in der Regel Einnahmen abzüglich aller Bewirtschaftungskosten) werden als Einkünfte aus Kapitalvermögen versteuert.
Die rechtliche Seite von offenen Immobilienfonds
Die Kapitalanlagegesellschaften besitzen in der Regel die Rechtsform einer GmbH oder einer AG und sie müssen über ein ausreichendes Eigenkapital verfügen. Möchte eine Kapitalanlagegesellschaft einen Fonds auflegen, benötigt sie in der Regel mindestens 2,5 Millionen Euro Anfangskapital, das Kapital muss komplett eingezahlt sein.
Wenn das Fondsvermögen 3 Milliarden Euro übersteigt, muss die Kapitalanlagegesellschaft im Normalfall weitere Eigenmittel in Höhe von wenigstens 0,02% der übersteigenden Summe aufbringen.
Offene Immobilienfonds haben dem Schutz des Anlegers und seiner Investition dienende Vorschriften bei der Anlagepolitik, der Veröffentlichungspflicht und bei der Darstellung des Fondsvermögens zu beachten. Die Kontrolle erfolgt meist durch die Depotbank und einem unabhängigen Gutachterausschuss.
Anlageschwerpunkte, Management, Rendite und Performance sind wichtige Aspekte der Geldanlage mit offenen Immobilienfonds. Um hier keine teuren Fehler zu machen, sollte ein Vergleich von einem erfahrenen Experten eingeholt werden.
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